지난해 7월부터 시행된 주택연금제도(일명 역모기지론)를 이용, 집을 담보로 노후생활자금을 매달 연금처럼 받아쓰려했던 창원 상남동의 A씨(71)의 계획은 물거품이 됐다.

문의 결과, “집이 담보가 돼있어 자격요건이 안된다”는 답변이었다. A씨로서는 제도는 좋으나 이용제한 때문에 주택연금은 ‘빛좋은 개살구’에 불과했다.

하지만 지난 3월부터 이 같은 이용제한이 풀리면서 기존 담보대출을 받았거나 집의 일부를 임대했더라도 주택연금을 이용할 수 있는 길이 열렸다.

한국주택금융공사는 지난달 6일부터 이런 내용을 담은 주택연금 활성화방안을 시행하고 있다. 시행 한달을 맞아 지난 3·4일 창원 국민은행 창원지점에서 이동 지사를 설치하고 주택연금제도에 대해 안내하기도 했다.

▲주택연금은 무엇인가

주택연금이란 65세 이상 고령자가 가지고 있는 집을 담보로 노후생활자금을 매달 연금처럼 받아쓰는 제도를 말한다.

2007년 7월 시행된 주택연금제도는 집은 가지고 있지만 생활비로 쓸 현금이 없는 고령자에게 평생 동안 거주와 생활을 동시에 보장하고자 도입된 제도이다.

하지만 시행 초기에는 걸림돌이 많았다. 많은 해당자들이 집에 담보가 걸려 있으면 자격이 주어지지 않았다. 즉 담보대출이나 임대보증금이 소액이라도 걸려 있으면 이를 갚지 않으면 주택연금제도를 이용할 수가 없었다.

이 같은 폐단이 발생하자 지난달부터 제도를 보완해 기존 집을 담보로 대출을 받아서도 주택연금을 이용할 수 있도록 했다.

▲가입대상·조건

주택연금에 가입하기 위해서는 우선 65세를 넘어서야 한다. 부부의 경우라면 부부 모두 만 65세를 넘어야만 가입할 수 있다. 물론 부부가 집을 1채만 소유하고 있어야 하고, 그 집이 시가 6억원 이하로 고가주택이 아니어야 한다는 조건이다.

주택의 유형은 아파트는 물론이고 연립주택, 다세대주택 그리고 단독주택 등 주택법상 주택이기만 하면 된다. 상가나 오피스텔 같은 경우는 주택연금으로 가입할 수 없다. 이런 조건은 주택연금이 당초 저소득 고령자 계층의 소득보장을 위한 것임에 따른 것이다.

▲담보대출금 있는 경우

기존 담보대출금이 있는 경우에 일단 주택연금에 가입시 미리 주택금융공사에 상환약속을 해야 한다. 주택금융공사는 이에 따라 2순위 저당권을 설정하고 가입자는 수시인출금을 찾아 담보대출을 1개월 이내에 상환해야 한다.

이후 담보대출 받은 1순위는 저당권이 말소되고, 주택금융공사가 1순위 저당권을 확보하면서 주택연금이 지급된다.

즉 주택담보대출자들이 받을 주택연금 총액의 최대 30%를 먼저 받아서 대출금을 상환할 경우 연금을 받을 수 있도록 한 것이다.

예를 들어 80세 주택연금 가입자가 5억원짜리 집을 담보로 연금을 받을 경우 대출이 없다면 매달 230만원을 받는다. 대출이 있으면 종전에는 주택연금 가입 자체를 할 수 없었다. 하지만 이제는 연금총액에서 8700만원을 먼저 받아 기존의 빚을 갚고 한 달에 160만원 정도를 받을 수 있게 된다.

이로써 기존 채무상환용 목돈을 마련할 길이 막막했던 고령자들에게는 안정된 노후를 꾀할 수 있게 된 것.

▲주택연금 가입 말소

부부 중 낮은 연령을 기준으로 월지급금이 산정되며, 도박이나 투기 목적만 아니면 자녀결혼, 의료비 등 목돈이 필요한 경우는 대출한도의 30% 이내에서 수시인출을 할 수 있도록 했다.

부부 중 한 사람이 사망할 경우 남아 있는 사람이 원할 경우 계속 연금을 수령할 수 있으며, 부부 사망으로 계약이 종료되면 담보 주택은 경매처분을 통해 대출금을 회수하게 된다.

이 때 경매를 통해 결정된 금액이 대출금보다 높으면 그 차액만큼은 가입자나 상속인에게 돌려준다. 혹여 경매금액이 대출금보다 낮더라도 그 차액은 해당 금융기관이 책임지도록 되어 있다.

▲유의사항

주택연금은 지금 살고 있는 집에서 평생 동안 사는 것을 가정하고 계약을 하게 된다. 따라서 조만간 이사하거나 집을 팔 계획이 있으면 주택연금 가입을 일단 보류해야 한다. 만약 이용하다가 집을 팔거나 이사하면 계약이 종료될 수 있다.

또한 매달 받는 연금액은 가입하는 사람의 나이와 집값에 따라 각각 다르게 계산된다. 즉 나이가 많을수록, 비싼 집일수록 많이 받게 된다.

주택연금에 가입하고자 할 때에는 먼저 공사에서 주택연금만을 상담하는 전문상담사와 충분히 상담을 한 뒤 결정해야 한다. 문의 ☏(051)804-3981, 3977

전강준기자 jkj@knnews.co.kr

■ 주택연금 제도개선 Q&A

신용대출·사채는 주택연금으로 상환 못해

문 주택담보대출이 아닌 신용대출도 주택연금으로 상환할 수 있나? 은행이 아닌 데서 빌린 경우는?

답 신용대출 또는 사채(私債)는 주택에 저당권을 설정하지 않고 빌린 채무이므로 주택연금으로 상환할 수 없다. 주택연금으로 상환할 수 있는 채무는 다음과 같다.

① 주택에 저당권을 설정하고 받은 대출금 또는 대여금 ② 주택에 전세권을 설정하고 받은 전세보증금 ③ 임대차계약을 체결하고 받은 임대보증금.

주택에 저당권을 설정한 금전채무라면 채권자가 은행뿐만 아니라 보험사, 새마을금고, 대부업체, 다른 사람이라도 관계없다.

문 상환할 담보대출금이나 임대보증금이 너무 많은데?

답 담보대출금이나 임대보증금 중 일부는 수시인출금을 받아서 갚고 나머지는 이용자가 자기자금으로 직접 갚으면 가능하다. 그러나 상환할 기존 채무가 너무 많아서 집값을 초과하거나, 수시인출금과 자기자금을 합쳐도 다 갚지 못하면 가입할 수 없다.

문 아들이 사업자금이 부족해서 부모 소유 주택을 담보로 맡기고 받은 대출이 있는데?

답 수시인출금으로 상환할 수 있는 담보대출은 주택소유자 본인 또는 배우자 명의의 대출이다. 자녀 또는 타인이 채무자인 경우에는 해당되지 않는다.

문 담보대출금을 상환하고 나면 정작 월수령액이 적어서 이용자가 오히려 불리한 것 아닌가?

답 이번의 제도개선은 담보대출이나 임대보증금이 소액이라도 이를 미리 갚지 못하기 때문에 주택연금제도를 이용할 수 없었던 분들을 위한 것이다. 수시인출금으로 담보대출을 상환하면 월지급금이 줄어들기는 하지만 반대로 기존 담보대출에 대한 이자상환이 없어져 크게 불리하지는 않다.