김선회<김해 대신공인중개사무소 소장 >

농지는 수익형부동산이 아니다. 임대용 건물이나 상가 등은 고정수입이 보장되고 부동산의 자산적 가치도 일정수준 이상 형성되어 상승세를 타기도 하지만. 농지는 본래부터 식량조달을 하는데 그 목적을 두고 있다. 농지는 식량이나 재배하다가 부동산의 일반적인 경기사이클에 의존하여 매입과 매매 시기를 이용하여 시세차익을 보는 투자형태가 고작이었고. 이마저 시기를 놓치기라도 하게 되면 상당 기간동안은 매수세가 없어 자금이 묶이게 된다.

입지적인 다소의 차이는 있겠으나. 단순히 세월보내기 투자방식으로 차익을 보기엔 최근 몇 년 사이에 농지 가격은 급상승해 버렸다. 2005년 8·31조치 이후 다소 주춤한 추세이나. 2003년부터 2005년 8월까지 약 2~3년 사이에 농지 가격은 200~300%이상 상승했다. 거기다 농지를 전용해서 택지나 공장용지로 형질변경을 해둔 땅은 일약 횡재수가 생기기도 한다. 상황이 이렇다 보니 농지전용에 대한 관심이 높아지며. 개발에 따른 가치상승효과로 인하여 농지전용 사례는 계속 증가하고 있는 추세다.

일반적으로 농지전용이라 하면 농지를 농작물의 경작. 다년생 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적에 사용하는 것. 즉 택지나 공장용지 등으로 전용하는 것을 말한다. 이렇게 주로 전용이 용이한 농지는 용도지역이 관리지역에 속하는 농지이며 농림지역의 농업진흥구역내 농지도 미곡처리장이나 당해 지자체가 운영하는 일부업종의 근린생활시설의 설치도 가능하다. 또 향후 WTO체제하에서 농업은 상당부분의 변화를 가져올 것으로 예측되어 이로 인한 한계농지의 전용도 완화될 수밖에 없을 전망이어서. 농지전용이야말로 농지투자에서 최우선적이며 기본적으로 검토해야 할 사항이라고 생각한다.

이처럼 전용이 완료되어 대지화된 농지는 지역적인 차이를 감안하더라도 종전의 농지상태일 때의 지가보다 최저 50%~최고 150%이상까지 상승하여 부동산 시장에서 거래가 되고 있다.

2003년 1월1일 ‘국토의 이용 및 계획에 관한 법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 개발행위허가제로 변경이 되었고. 기존의 허가 관련 서류에 건축허가에 관련된 건축도면이 추가되어 현재는 같은 의미의 말로 사용되고 있다. designtimesp=9685>