김남식(창원전문대 부동산지적학과 교수)
　
현재 우리나라 부동산가격이 거품이냐 아니냐를 놓고 심한 몸살을 앓고 있는 것이 사실이다. 70년대에 국민적 희생과 정부의 강한 의지로 그 기반을 다진 우리경제는 80년대 동남아시아와 후발산업국가 성장의 모형이 되었다. 그러나 기적을 일으켰던 그 성장 모형이 지금은 외환위기와 과대 투자, 금융권의 부실 등이 사회 전반의 도덕적 해이를 초래한 것으로 지적되고 있다. 우리 경제가 안고 있는 대내적 문제점은 외형성장 일변도 전략과 과다한 부동산 보유에 의한 경쟁력 상실에서 응축되고 있다.

일부 기업들은 안전한 자산투자수단으로 부동산을 이용하였으며, 기업의 생산활동에 필요한 이상의 부동산을 보유하여 왔다. 또한 일반인들도 부동산투자를 통한 자본차익을 노리는 것뿐 아니라 생활환경과 교육환경이 좋은 서울, 특히 강남지역으로 투자하면서 부동산 거품이 형성되기 시작했다.

▲부동산 거품의 문제점=부동산 거품이란 실제 자산가격과 기본가격과의 차이를 말한다. 결국 거품이란 현실의 자산가격 중 기본가격으로 설명할 수 없는 부분을 말한다. 자산의 가격상승이 자본가격에 의한 것인가 아니면 거품 때문인가는 여러 가지 문제를 판단하는데 중요한 요소이다.

예를 들어 지가가 버블로 인해 급상승하여 소득증가율을 상회할 경우 근로소득만으로는 주택을 살수 없게 된다. 반면에 오래 전부터 토지를 소유해 온 사람은 일하지 않고도 거액의 자산 매각 수익을 올리게 된다. 또한 토지소유자 사이에도 자산가격의 차이가 확대되므로 근로 의욕에 심각한 영향을 줄 수 있어 건전한 경제성장을 가로막는 장애물이 된다. 따라서 거품은 경제실체로부터 유린된 것이기 때문에 장기간 지속될 뿐 아니라 언젠가는 붕괴된다.

▲부동산거품의 해결방안=부동산 거품을 안정적으로 빼기 위해서는 우선 금융구조의 개혁에 의한 부동산증권화를 안정적으로 정착시켜야 한다. 부동산증권이란 부동산과 부동산 관련 채권들을 특수목적회사(SPC·Special Purpose Company)등과 같은 도관체(conduit)에 양도하고, 그 도관체가 부동산을 담보로 증권을 발행하여 자금을 조달하는 방식으로 부동산에 묶여 있는 돈을 효율적으로 증권시장으로 끌어 낼 수 있는 방식이다. 부동산증권화를 이용하면 전통적인 금융방식에 비해 상대적으로 저렴한 금융비용으로 재원조달 및 자기자본비율 개선효과가 있기 때문에 부동산시장에 활성화를 꾀할 수 있다.