내년부터 1가구 2주택자가 주택 1채를 팔 경우 양도소득세 중과 등 부동산 관련 세제와 제도가 대폭 손질된다.

투기과열지역 내에서는 인터넷 청약을 의무화했고. 실거래가 신고도 대폭 확대돼 양도소득세 부담이 더욱 커질 전망이다. 또 세금폭탄으로 일컬어지는 참여정부의 세제정책이 본격적으로 시행될 예정이어서 정책과 세제에 예의주시해야 낭패를 보지 않게 된다.

우선 주택·부동산 부분에서 내년부터 바뀌는 것은 양도소득세 중과세. 내년 1월1일부터 1가구 2주택자가 집 1채를 팔 때는 양도차익의 최고 50%를 세금으로 물 수도 있다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

도내의 경우 기준시가가 3억원이상의 주택을 2채 소유하고 있으면서 1채를 팔 경우 양도세가 중과세 되고. 도내에 기준시가 3억이상 1채를 소유하고. 수도권에 1채를 소유하고 있을 경우 1채를 팔때 중과세에 해당된다.

게다가 전국 모든 주택에 대해 실거래가를 기준으로 양도세가 부과된다. 양도세 부과 기준일은 계약 체결일이 아니라 잔금 납부일 또는 소유권이전 등기일 중 빠른 날짜다.

종합부동산세 과표적용률도 상향 조정된다. 2009년 종부세 과표적용률 100%를 목표로 하는 정부의 ‘보유세 현실화’ 로드맵에 따라 올해 70%인 종부세 과표적용률이 80%로 올라가기 때문이다. 집값이 올랐다면 과표적용률까지 높아져 고가주택 소유자의 세부담은 갈수록 높아질 것으로 보인다.

또 내년 1월부터는 전국의 투기과열지구에 분양하는 아파트는 인터넷 청약이 의무화된다. 올 12월 분양 승인을 받는 단지부터 적용되며 인터넷 청약이 의무화되면 실물 모델하우스 외에 사이버 모델하우스도 반드시 설치해야 한다.

1월 이후 ‘주택법 시행령’을 개정. 관리비 부과내역의 인터넷 게시판 공개가 의무화된다.

아파트 전용면적을 늘리는 증축 리모델링 가능 연한이 현행 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 따라서 준공 후 15년이 지난 아파트는 리모델링을 통해 최대 30㎡(9평) 이내에서 평형에 관계없이 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있게 된다.

아파트 등 공동주택 하자보수 대상 세부내역이 현행 57개에서 77개로 늘어나고. 17개 항목의 하자보수 보증기간이 지금보다 1년 더 연장된다.

내년 2월에는 ‘분양가제도개선위원회’ 등 분양가 제도 전반에 대한 개선대책이 마련된다. 위원회는 민간 아파트의 분양원가 공개확대. 채권입찰제 보완. 분양가 인하 등을 다루게 된다.

내년 하반기부터 ‘공인중개사의 업무와 부동산거래신고에 관한 법률’ 개정으로 부동산 실거래가를 신고할때 매도·매수자 중 한쪽만도 신고를 할 수 있으며. 한 쪽이 거부할 경우 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과된다. 실거래가 신고의무 기간도 현재 30일에서 60일로 늘어난다. 아파트 분양권과 입주권도 실거래가 신고 대상에 포함돼 양도소득세가 늘어날 것으로 예상된다.

공공택지의 공공분양 아파트는 내년부터 공정의 40%를 마쳐야 분양할 수 있고 민간의 경우 후분양제를 선택하면 택지를 우선 공급받을 수 있다. 건설교통부는 오는 2009년 60%. 2011년 80% 공정 이후로 공공분양 아파트 후분양제를 단계적으로 확대한다는 방침이다.

상반기에는 주택법이 개정돼 ‘알박기’ 방지 대책이 마련된다. 주택건설 개발업체가 사업용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10면 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 용지를 90%이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구할 수 있다.

내년 7월부터는 평형 등 비(非)법정단위를 계약서나 광고. 상품 등에 사용하면 안된다. 과태료를 물 수 있기 때문이다. 평형과 병행해 사용하도록 제작된 부동산 매매계약서나 입주자 공고문은 ㎡로 단일화되고 토지구획 정리사업 등에도 ㎡만 사용해야 한다.

신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 내년 말부터 없어진다. 따라서 98~2003년에 지은 공동주택 60여만 가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 내년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받게 된다.

공인중개사무소 관계자는 “내년부터 주택·부동산 관련 세제 및 청약제도 등 실수요자와 밀접한 관련이 있는 부동산정책이 대폭 시행되기 때문에 자신에게 어떤 부분이 해당되는지 꼼꼼히 따져 챙겨봐야 한다”고 조언했다. 조윤제기자 cho@knnews.co.kr