조용인(창원대 금융학부 겸임교수)

  요즘 부동산 대책 강화로 토지에 대한 매물이 많이 나와 있으나 토지 투자시 피해야 할 원칙에 대해 알아 보자

  첫째. 건물을 신축할 수 없는 토지는 피해야 한다.

  토지의 효용가치는 상가 신축 가능 토지. 주택 신축 가능 토지. 공장 신축 가능 토지 순으로 결정되며 건축물을 신축할 수 없는 절대 농지나 임야의 경우에는 효용가치가 한계가 있으므로 피해야 하며 향후 주거지역이나. 공장지역으로 도시계획시설이 변경된다는 막연한 정보나. 기대로서 투자하는 경우의 토지는 절대 경계해야할 대상이다.
  국가나 지방단체에서 계획적 개발의 경우 토지거래 허가구역으로 지정하거나 토지수용 등의 방식을 사용하는 부문도 유의 깊게 볼 대목이다.

  둘째. 도로망과 멀리 떨어진 토지는 피해야 한다.

  향후 개발 가능성은 많은 사람이 거주하는 도시와 도로망과 얼마나 근접하느냐에 달려있다고 해도 과언은 아니다.
개발용도의 경우는 도시의 인력이나 물류가 쉽게 이동할 수 있는 고속도로. 국도. 지방도 부근이나 철도역 등 사람이나 물류가 빠르고 신속하게 이동할 수 있어야만 개발이나 투자가치가 높아지며 고유가 추세가 진행될수록 신속한 도로접근이 중요한 요소가 되며. 투자대상의 토지가 도로망에 멀리 떨어져 있거나 도로폭이 협소한 경우에는 대형차량 이동이 제한되고 개발행위시 도로개설 등 부담이 많이 가는 경우가 높으므로 가급적 피해야 한다.

  셋째. 주변 토지보다 낮은 토지는 피해야 한다.

  주변 토지보다 낮으면 홍수시에 침수 등이 발생하기 쉽고 향후 개발행위시 토지 추가매립 등의 비용이 발생하고 특히 도로보다 낮은 토지의 경우 도로의 빗물이나 차량 통행시 먼지. 소음 등 발생이 높고 상업시설의 경우 간판이 잘 보이지 않아 고객 흡인력이 떨어지는 경우가 많아 피해야 한다.

  넷째. 물과 관련된 도시계획시설 주변은 피해야 한다.

  웰빙붐 등으로 환경오염. 특히 물 오염에 대한 규제가 점점 강화되는 추세이며 선진국의 경우일수록 규제 강도가 높다.
상수도 관련 시설 주변이나 호수. 강. 늪지대. 보전 야생동물 서식지 등 주변의 개발행위 허가는 더욱 엄격해지고 환경단체나 시민단체. 주민 등의 집단민원 발생 가능성이 높고 환경오염 방지비용의 추가부담 가능성이 높아 물 관련 도시계획시설 주변 토지투자는 절대 피해야 한다.

  다섯째. 경사도가 높은 토지는 피해야 한다.

  완만한 경사는 개발행위가 가능하지만 경사도가 높은 토지는 토목공사 등의 비용이 만만치 않아 개발 행위가 용이하지 않으며 붕괴 대비 석축비용 등이 발생하고 안전상의 우려가 있으면 개발행위 자체가 승인나지 않는 경우가 허다하므로 경사도가 높은 토지는 피해야 한다. 즉. 토지 투자는 피해야 할 토지만 가려내면 최상은 아니더라도 차선의 토지 투자는 가능하리라 본다.