우리나라 부동산시장의 현실을 살펴보면 부동산 거래는 그 투명성이 불분명하고 중개거래사고 및 기타의 부작용들이 많이 발생하고 있다. 말하자면 부동산의 거래와 직간접적으로 관련되어 있는 여러 이해 관계인을 보호하는 제도적인 장치가 부족하다는 것이다. 이러한 점들을 고려해 볼 때 부동산 거래시 발생할 수 있는 손해배상에 대한 에스크로우제도의 도입은 필수 불가결한 것이다.

    에스크로우란 부동산의 매매·임대·담보설정 등의 위임에서 위탁받은 부동산의 업무가 성취되었을 때 부동산 관련증서. 권원증명 등의 증서를 매매 쌍방에게 교부한다. 즉. 매매당사자의 제3자로서 양도인으로부터는 부동산권리증서 또는 물건을 인도받아 양수인에게 인도하고. 양수인에게서는 부동산 대금을 받아 양도인에게 이전해 주는 제도이다.

    에스크로우는 부동산업의 일종으로서 부동산의 거래시 그 이행에 따르는 업무를 대행하고 보수를 받는 대리인의 역할을 하는 사람을 에스크로우 업자(escrow agent)라고 한다. 에스크로우 업자는 독립된 회사를 갖기도 하고. 부동산회사에 속해 있기도 하며. 권원보험회사에 고용되기도 한다. 또한 은행이나 보험회사에서 대출을 하는데 있어서 그 업무를 대행해 주는 자를 대출 에스크로우(loan escrow)라고 한다.

    부동산 매매계약이 체결되면 매도인과 매수인은 에스크로우를 개설하게 되며. 일반적으로 매도인과 매수인이 에스크로우 업자와 직접 개설하지 않고 중개업자가 이를 개설해 준다. 에스크로우가 개설되면 에스크로우 업자를 통해서 권원조사가 행해지고. 권원보험계약을 체결하게 되면 매매대금의 지급과 날인증서의 교부가 이루어진다. 에스크로우 업자는 양도인의 대리인도 양수인의 대리인도 아니며. 양도인 및 양수인과의 계약에 따라 부동산 양도가 원만히 이루어지도록 돕는 매도인과 매수인에 대해서 공평 무사한 제3자이다.

    에스크로우 제도를 활용하면 다음과 같은 기대효과를 거둘 수 있다.

    첫째. 동시이행의 효과가 있다는 것이다. 동시이행의 효과라 함은 에스크로우 회사가 매수인에게 돈을 지급하는 동시에 매도인에게 소유권 이전등기가 이루어진다는 것을 의미한다. 그러므로 에스크로우는 이해 당사자들의 금전 및 서류에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부동산 거래의 동시이행을 보장해주는 것이다.

    둘째. 부동산 거래가 원만히 이행되도록 한다. 부동산 거래는 그 절차가 복잡하고 많은 서류의 작성과 제출이 요구된다. 이러한 복잡한 일들을 제3자인 에스크로우 업자가 대행해 줌으로써 부동산거래가 원만히 이루어질 수 있다.

    셋째. 매도인이 매매계약 체결 후 계약종결 전에 사망한 경우에도 유효한 날인증서를 손쉽게 매수인에게 인도할 수 있고. 매매대금을 상속인에게 지급할 수 있다.

    넷째. 서로 다른 많은 이해관계가 개재되어 있는 복잡한 부동산 거래를 종결하는데 특히 유용하다.

    다섯째. 에스크로우 업자가 권원조사를 할 때에 권원보험회사와 권원보험계약을 체결함으로써 등기 이전에 필요한 부동산거래에 따른 법적·행정적 업무부담을 줄여주게 된다.

(김남식 창원전문대 부동산 지적학과 교수)