부동산 거래시 누구나 한번쯤은 사고의 위험성을 지각하고 거래를 해 보았을 것이다.

    부동산 거래사고는 한 개인과 가정의 경제적 파탄은 물론 기업과 직원들의 일터를 순식간에 빼앗아 버리는 개인·사회적 재앙이 되기도 한다. 부동산 거래사고의 특징은 사고의 징후나 조짐을 미리 알 수 없을 뿐만 아니라 외적으로 잘 드러나지 않는다.

    부동산 사고로부터 자기재산 또는 집단의 재산을 보호할 수 있는 ‘관리형 재테크’로의 사고와 의식전환이 필요하며. 이러한 부동산 거래사고의 예방을 위해서 대상물권에 대한 필수적인 확인사항으로 부동산 권리분석이 요구되는 것이다.

    부동산 권리분석이란 안전한 부동산 거래를 목적으로 부동산 권리에 대한 상태를 정확히 인식하기 위한 작업으로서 부동산 거래시 반드시 확인해야 한다.

    ◇관련정보와 각종 서류의 진위여부 판단= 정확한 정보가 거래의 생명이 될 수 있으며. 관계서류의 위조·변조 여부를 사전에 발견할 수 있다면 거래사고의 방지에 큰 도움이 된다.

    ◇지적공부사항과 실제 부동산 현황과의 부합여부 판단= 지적공부(지적도. 임야도. 토지대장. 임야대장. 공유지연명부. 대지권등록부. 경계점좌표등록부. 지적전산화일)와 건축물관리대장. 토지이용계획확인서 등을 중심으로 등기부의 기재내용과 비교·검토해 각종 공부와 부동산의 물적 현황이 일치하는지 여부를 정확하게 확인해야 한다.

    ◇부동산등기부의 갑구·을구 사항 확인 판단= 부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부로 따로 구분되기 때문에 건물거래시 반드시 토지등기부도 확인해야 하며. 등기부상의 갑구·을구 사항의 기재내용과 등기순위. 등기권리자. 등기원인. 예비등기와 촉탁등기에 관한 사항도 정확하게 확인해야 한다.

    ◇공법상의 이용제한 및 거래규제 확인= 오늘날 공법상의 이용제한이나 거래규제 사항과 관련된 법률은 매우 많다. 그 법률들은 전국토의 해당부분에 대해 일정행위를 제한하거나 적극적으로 행위부담을 주기도 하기 때문에 대상 부동산에 대한 정확한 공법적 제한을 확인할 필요가 있다.

    ◇토지이용계획확인서 상에 포함되지 않는 공법상 규제 확인= 현행 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있는 지역·지구·구역은 약 70여 가지이므로 기타 용도지역에 대해서는 대상지역에 대한 각종 공고나 안내문을 통해 확인할 수밖에 없는 실정이고 전문가인 중개업자 또한 특별법상의 거래규제와 토지이용에 대해 상식적 제한이 있기 때문에 거래당사자의 정확한 확인 및 판단이 요구된다.

<김남식 창원전문대 부동산 지적과 교수>