창원 대원동 현대아파트가 얼마 전 안전진단을 통과하였다. 소유주들이 매도호가를 높이거나 물건을 회수하였고 그 호가에는 매수자도 없는 상태이다. 매수, 매도의 적정 시장가격이 형성되지 못하고 있는 것이다. 그 이유는 무엇이고 재건축아파트 투자 시는 어떤 면들을 보아야 하는지 살펴보자.

은마아파트의 안전진단 통과 후 가격하락은 유심히 분석할 부분이 있다. 통과를 하자 재건축을 하기 위한 다른 문제점들이 조명을 받기 시작한 것이다. 그 여파로 상가의 재산권, 공유지 문제 등이 표면화되고 가구수가 많은 관계로 재건축 법규안에서 재건축 시 현재 평형보다 작은 평형의 아파트를 배정받는 주민들이 재건축에 동의하기 쉽지 않는 등 악재가 부각되었기 때문이다. 게다가 시세가 오를 만큼 올라 수익성을 기대하기 어렵고 본격적으로 재건축까지 많은 시간이 남아 문제점들에 대한 기회비용까지 계산하면 실익이 없기 때문이다.

이런 것들을 조심해야 한다. 재건축 투자 시 투자분석은 의외로 간단하다. 예를 들어 노후화된 재건축아파트 17평형을 2억5000만원에 사고 레버리지(leverage)를 활용해 전세를 놓으면 실제 2억이 순투자분이다. 여기에 취등록세비용 500만원 정도가 추가된다. 이 아파트가 무상지분을 통해 22평은 무상이고 11평은 유상, 즉 추가분담금을 납부할 시 조합원분양가가 900만원이라 하자.(일반분양가는 1100만원) 추가부담금은 9900만원 총 투자비는 3억400만원이 된다. 여기서 일반 분양가가 1100만원이면 33평이면 3억6300만원이다. 6000만원의 차이, 즉 20%의 수익이 발생한 것이다.

문제는 이 계산은 현재시점인 것이다. 통상 재건축은 안전진단 통과 후 입주 시까지 빨라야 5~6년 걸린다. 통상은 7년 정도 즉 기간에 대한 금융비용을 계산하여야 한다. 2억원을 연5% 복리로 계산 시 7년 뒤에는 2억8000만원이 된다. 도리어 수익이 더 많다. 그런데 여기서 재건축사업이 소송이나 문제가 발생 시 10년은 그냥 흘러간다. 물론 7년, 10년 뒤의 집값을 현재가격으로 보면 안된다. 그러나 향후 5~10년 뒤의 집값은 이제 아무도 모르는 시대가 되었다. 베이비부머 은퇴는 자산가치의 엄청난 변화의 신호탄이 될 수도 있다.

결론적으로 너무 비싸게 재건축아파트를 매입하여 로또처럼 수익을 바라던 시대는 이제 지났다고 보아야 한다. 서울 수도권에서 일반 분양이 실패하고 조합원들이 일반 분양가보다 싸게 집을 내놓는 현상들에 대해 간과해서도 안된다. 도내 재건축대상 아파트들도 지역별 입지별로 수익성에 큰 편차를 보인다. 투자수익성을 정확히 계산하거나 전문가나 공인중개사의 도움을 받아 투자하여야 하고 섣부른 투자는 자제하는 것이 좋다.

내 집을 마련하는 방법에는 재건축 대상의 주택, 또는 재개발 지분을 사는 방법, 미분양 주택매입이나 경매로 사는 방법, 지역신규 분양주택에 청약하는 방법, 분양권을 사는 방법, 그리고 임대아파트에 입주 후 분양전환받는 방법 등이 있다. 각각의 방법마다 장단점이 있다. 주택을 마련하는 유용한 방법으로 재건축을 선택해야 정상적인 활용과 투자수익이 가능하지만 재건축을 그 이상으로 기대하면 그만한 위험이 항상 함께한다는 점을 명심하여야 한다.

끝으로 재건축 투자는 인구의 이동을 잘 분석하고 인구의 집중이 이루어질 지역, 즉 이동과 집중현상이 예측되는 곳, 희소성이 있는 곳이 좋다. 물론 항상 과욕은 금물이며 정확한 아니면 적정한 수익분석 후에 투자를 할 때 아름다운 결과를 맞이할 것이다.

한문도(클리코컨설팅 대표·동의대 재무부동산학과 겸임교수)