부동산 전문가들은 부동산 시장이 침체기로 접어들면서 시장상황을 예측하기가 쉽지만은 않지만 신규 아파트들이 분양가 상한제에도 불구하고 지가와 건축비 상승으로 인해 분양가격이 상승될 것으로 내다보고 있다. 이에 전문가들은 당장 2~3년 내 내집 마련을 생각하고 있는 실수요자라면 분양조건을 입주민에게 유리하게 바꾸고 있는 미분양 물량에 관심을 가져볼 것을 권하고 있다.

도내 미분양 아파트 현황과 주택업체들의 미분양 해소를 위한 파격 마케팅, 그리고 ‘미분양 시대’ 내집 마련을 위한 전문가들의 의견 등을 소개한다.

◐ 미분양 현황

3월말 현재 전국의 미분양주택은 모두 13만1757여가구로 집계돼 1996년 2월(13만5386가구)이후 12년 만에 최대를 기록했으며 경남도 4월말 기준 미분양 아파트가 1만3549가구로 지난해 같은 기간 1만2149가구보다 1400가구가 증가했다.

4월말 현재 미분양 아파트를 전용면적별로 보면 60㎡ 이하가 603가구, 60㎡ 초과가 7398가구, 85㎡초과가 5548가구로 나타나 지난해 같은 기간보다 전용 60㎡ 초과(8024가구)는 준 반면 전용 85㎡ 초과(3567가구)는 크게 증가했다.

지역별로는 양산시가 2589가구로 가장 많고, 진주시 2198가구, 김해시 1598가구, 마산시 1348가구, 사천시 962가구, 거제시 869가구 등이다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공후 미분양도 3708가구로 전년 동월 2903가구보다 805가구 늘었다.

◐ 주택업체 ‘파격 마케팅’

이처럼 미분양이 넘쳐나자 주택업체들은 미분양 해소를 위해 분양조건을 변경하는 것은 물론 미분양 물량 수백가구를 한꺼번에 매물로 내놓으면서 분양가의 60~70%에 파는 등 파격적인 마케팅에 나서고 있다.

주택업체 등에 따르면 양산 소재 모 아파트의 경우 미분양이 지속되자 자금난을 이기지 못한 업체가 일관 매입을 조건으로 아파트 수백가구를 분양가의 3분의2 가격에 매물로 내놓은 것으로 알려졌다.

마산지역 주택업체들은 입주를 앞두고 있는 아파트의 미분양을 해소하기 위해 분양조건을 파격적으로 바꿔가며 판촉전을 벌이고 있다.

마산만 아이파크측은 당초 중도금 60%에 대해 이자후불제를 조건으로 내걸었으나 미분양 아파트를 대상으로 모두 6회 중 1·2회차 중도금을 잔금으로 대체하고 나머지 40%에 대해 무이자 융자로 전환했다. 또 주방발코니 확장 가격을 낮추고, 지하 가구별 창고 및 알루미늄 시스템 창호를 무료로 제공해 주고 있다.

양덕동 구 한일합섬 부지에 들어서는 메트로시티도 분양조건을 바꿔 당초 계약금 10%와 중도금 이자후불제의 분양조건을 계약금 5%를 내고 계약한뒤 1개월 후 나머지 5%를 내는 계약금 분납을 실시해 목돈을 나눠 낼 수 있도록 배려했다. 또 163.3508㎡ 이상 가구 중 일부 가구에 대해 중도금 무이자 혜택을 제공하고 있다.

이들 아파트의 경우 중도금을 무이자로 전환할 경우 적게는 700만원에서 많게는 1100만원 정도를 절감할 수 있다.

교방동 무학산벽산블루밍도 일부 가구에 대해 붙박이장 등을 무료로 제공하고 있다.

◐ 내집 마련 호기?

그렇다면 내집 마련을 준비하고 있는 실수요자에 미분양 아파트는 얼마나 매력이 있을까? 전문가들은 가격 상승이 예상되는 신규 아파트보다 미분양 아파트에도 관심을 가져볼 필요가 있다고 말한다.

서정렬 양산 영산대 부동산 금융학과 교수는 “지역에 따라 차이가 있겠지만 미분양 아파트가 내집 마련의 조건이 더 좋을 수도 있다”고 말했다. 서 교수는 “신규 아파트의 경우 오는 6월 분양가 상한제를 적용받는다 하더라도 지가와 기본형 건축비가 상승해 분양가가 올라갈 수 있다”며 “미분양 아파트라도 분양조건, 주거환경, 교육환경 등을 종합적으로 검토해서 매수를 해도 좋은 시기라고 판단된다”고 말했다.

분양대행업체 지우 R&C(주)채상헌 대리는 “마산지역의 경우 미분양 아파트라도 일부 고층의 경우 프리미엄이 형성되고 있으나 대부분 실수요 위주로 재편되고 있다”며 “일반적으로 신규 분양 아파트가 기존 아파트에 비해 가격이 많이 오르는 것을 감안할 때 재테크 차원에서도 미분양 아파트를 선택하는 것이 유리할 수도 있다”고 말했다.

채 대리는 또 “같은 미분양 물량이라도 층수 등 어떤 위치에 있느냐에 따라 가치가 판가름 나기 때문에 미분양 초기에 구입하는 것도 한 방법이다”고 덧붙였다.

클리코 컨설팅 한문도 대표는 “서울의 경우 지난해 4월 12억원 하던 아파트가 올해 10억원 하는 등 전반적으로 아파트 가격이 떨어지고 있어 내집 마련을 미루는 현상을 보이고 있지만, 경남의 경우 급격한 오름세나 내림세가 없을 것으로 보여 2~3년 내 내집 마련을 계획하고 있는 실수요자라면 지금이 주택 구입 적기라고 할 수 있다”며 “미분양 아파트라도 현재의 마감재 등을 감안하면 향후 이 조건에 아파트를 신규 분양받기는 어려울 것”으로 전망했다.

내집 마련이나 투자 차원에서 미분양을 선택하는 것은 세심한 주의가 필요하다.

부동산 업계에서는 “알짜 미분양 아파트를 고르기 위해서는 분양업체 상담사들의 말을 걸러서 듣고, 저층 단지의 경우 일단 의심해야 한다”고 말했다.

김진호기자 kimjh@knnews.co.kr