김남식(창원전문대 부동산지적학과 교수)

사회가 고도로 발전함에 따라 절대적으로 부족한 것이 토지이다. 현대의 토지문제를 몇 가지로 유형화 해 보면 다음과 같다.

우선 토지의 절대적 부족현상이다. 10만㎢가 채 안되는 국토에 현재 5천500만의 인구가 살고 있고. 2050년경에는 6천만의 인구로 늘어날 전망이다. 특히 국토의 약70%가 산지로 되어 있어 국민이 거주하고 활동할 수 있는 평지의 면적은 겨우 3만㎢ 정도에 불과하다. 인구 1인당 평균 500㎡. 즉 150평밖에 되지 않는 과밀의 상태에 이르게 된다.

따라서 산지를 개발하여 필요한 용도로 전용해 쓰거나. 해양 토지자원을 이용하거나. 토지수요의 규모를 축소해야 하는 등의 방법을 쓰지 않고는 해결될 수 없는 어려운 과제이다.

둘째로는 토지배분의 격차심화이다. 한정된 토지를 소수의 몇몇 사람만 갖게 되면 자연히 다수의 국민은 토지의 일부분만을 갖거나 아예 한필지의 토지도 소유 못하는 경우가 허다하다. 기업들의 토지와 산지매입. 도시민의 지방농지보유. 일부시민들에 의한 도시토지의 과다보유 등으로 현지의 주민이 현지의 토지를 갖지 못하는 경우가 많다.

셋째로는 토지이용상의 불균형현상에서 찾을 수 있다. 소수의 대도시나 대단위 규모의 공업단지가 입지하고 있는 지역은 토지의 이용도가 높고 생산성도 높지만. 다른 중소도시나 농촌지역은 낮은 토지이용도와 생산성을 나타내고 있다. 이와 같은 토지이용의 불균형은 국토공간의 불균형을 가져오고. 과밀지역과 과소지역을 형성함으로써 인구와 시설 및 자본의 편재현상을 초래하게 되는 것이다.

넷째는 토지가격의 앙등이다. 토지가격의 상승은 전국적인 현상이다. 도시나 공업지역은 물론 농경지나 임야까지 지가상승의 경향을 보이고 있다. 토지규모의 유한성. 인구의 증가 및 국민활동의 확대. 인구의 일부 대도시 및 그 주변지역으로의 집중 등이 심화될 것으로 보아 토지가격의 상승은 더욱 가속화 될 전망이다.

끝으로는 토지가 갖는 효용의 원래가치가 약화되고 있다는 것이다. 토지를 거주나 생산보다는 자산증식의 수단으로 악용하는 폐단이 만연되고. 편리성을 위한 토지가 오히려 불편과 원성의 대상이 되어 불화와 분쟁의 요인으로 작용하기도 한다. 보전되어야 할 토지가 개발·이용되거나 개발도중 황폐한 상태로 방치되어 있는 것도 토지이용의 원래가치를 저하시키는 것이다.