2018년 한 해 동안 경남의 주택시장은 매우 어려움에 직면해 왔다. 올해 나타난 현상으로 주택 매매가격의 급격한 하락, 전세가격 하락, 미분양주택 증가, 역전세, 깡통주택, 깡통전세, 서울과 경남 간의 주택시장 양극화, 입주율 감소, 다가구주택 공실률 증가 등이 큰 문제로 대두됐다. 경남에 이러한 문제가 나타난 원인은 주택시장의 수요와 공급의 불균형으로 인한 것이다.

첫째, 2016년 1월부터 하락하기 시작한 주택 매매가격은 2018년에 들어와 급격하게 하락했는데, 그 이유는 경남지역의 제조업과 조선업의 부진으로 인해 경기가 하락함으로써 수요가 줄어들었고, 2014년부터 2016년까지 주택인허가가 많아 2018년 공급량을 급격히 증가시키는 결과를 초래해 주택 매매가격을 급격히 하락시킨 것으로 나타났다. 이러한 주택 매매가격의 하락으로 인해 서울 주택 매매가격과의 차이가 더 커짐에 따라 서울과 경남의 주택시장의 양극화가 나타났다.

둘째, 2018년에는 매매가격과 같이 전세가격도 하락했다. 전세가격은 2016년 4월부터 하락했는데, 2년의 임대차 계약기간을 고려해볼 때, 2018년 현재와 2년 전의 전세가격을 비교할 때, 전세가격이 더 하락해 역전세 현상이 나타났다. 이러한 역전세 현상으로 인해 임대인이 임차인에게 재계약하거나 계약만료로 인해 현 시세에 맞게 전세보증금을 지급해야 하는데, 임대인이 돈이 없거나 깡통주택으로 인해 전세보증금을 주지 못하거나 갭 투자자가 임대인일 경우 더욱더 어려운 상황에 놓일 수 있다.

셋째, 2018년에는 미분양의 수가 증대된 시기이다. 공급량은 2014년부터 2016년까지 주택건설인허가가 증가한 시기로 준공 후 주택 공급량으로 제시된 본격적인 시기는 2017년 후반부터 2018년이다. 반면, 2018년 주택수요는 경기의 하락과 지역의 주력산업 쇠퇴로 인해 수요 감소가 나타난 시기이다. 결국 수요 감소와 공급 증가로 인해 주택 미분양이 심화된 시기이다. 2018년 10월 현재 경남 미분양은 1만4673호이고, 미분양이 가장 많은 창원시는 6791호의 미분양이 존재한다.

넷째, 2018년 11월 현재 경남 입주율은 제주 53.2%와 강원 72.0%보다 높은 74.8%이지만 전국에서 3번째로 낮은 편에 해당된다. 입주율이 낮다는 것은 입주가 제대로 이뤄지지 않아 입주자가 건설사에 잔금을 지급하지 못할 가능성이 높아짐에 따라 건설사의 경영이 어렵게 될 수도 있다.

다섯째, 최근 경남의 주택 매매가격과 전세가격의 하락이 크게 나타남에 따라 다가구주택의 공실률이 증가하고 있다. 예를 들면, 최근 창원시 전세 재계약을 할 시점에서 비쌌던 팔룡동의 다가구주택 공실률이 높아지고, 이들은 북면, 진해, 창원의 싼 지역으로 매매와 전세로 이동하고 있다.

이러한 2018년의 주택시장 문제는 주택 수요 감소와 공급 증가로 인한 주택시장의 수급불균형에 의해 나타난 것으로, 이 문제를 해결하기 위해서는 수요와 공급을 어떻게 조절하는가에 있다. 수요를 늘리기 위해서는 줄어들고 있는 인구수를 증가시키는 인구정책, LTV와 DTI의 완화와 같은 금융정책, 취등록세 감면과 양도소득세의 감면 및 완화와 같은 조세정책, 쇼핑센터와 상업시설과 같은 집객성을 높이는 사업을 통해 개발효과를 높여 수요를 증가시켜야 한다. 그리고 공급을 줄이기 위해서는 주택 인허가기관인 경남도와 창원시 등 자치단체에서 현재 부동산시장을 파악해 공급을 조절하는 컨트롤타워가 되어 주택 공급량에 대해 직접적인 관리가 이뤄져야 할 것이다.

이제 2018년도 5일밖에 남지 않았다. 다사다난했던 2018년의 주택시장을 기억해 2019년 주택시장은 밝고 안정된 시장이 되기를 기원한다.

성주한 (창신대 부동산금융학과 교수)