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[경남시론] 역전세난의 위험성과 해결 방안- 성주한(창신대 부동산금융학과 교수)

  • 기사입력 : 2018-11-14 07:00:00
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    최근 경남의 아파트 전세가격이 급격히 하락한 것으로 나타났다. 2016년 10월부터 2018년 10월까지 국민은행 아파트 전세가격 자료를 보면, 경남은 전반적으로 6.67%의 전세가격 하락을 나타냈다. 지역별로 보면 창원은 8.29%, 양산 2.50%, 거제 17.49%, 김해 6.73%, 통영 7.31% 하락했지만, 진주는 0.98% 상승했다.

    이러한 아파트 전세가격의 하락에 대한 원인으로 지역경제, 매매가격, 미분양, 공급량 등으로 설명이 가능하고, 이는 결국 주택시장의 수급불균형으로 결론지을 수 있다. 원인으로 첫째, 경남의 지역경제를 떠받치고 있는 제조업과 조선업의 부진으로 인해 소득창출이 힘들고 이로 인해 전세수요가 많지 않아 전세가격이 하락한 것으로 볼 수 있다. 창원시의 경우에는 제조업의 부진이 가장 크고, 거제의 경우에는 조선업의 하락이 가장 큰 요인으로 지역경제의 하락세가 두드러져 있는 것으로 파악됐다.

    둘째, 지역경제의 하락으로 인한 수요의 감소와 주택건설인허가의 증가로 인한 공급 증가로 미분양이 증가해 매매가격과 전세가격의 동반 하락이 나타나고 있다.

    셋째, 경남 미분양 중 가장 큰 수를 차지하고 있는 창원시의 경우 2018년 9월 현재 6807호로서 전월인 8월의 6829호보다 약간 줄어들었지만 그 정도로는 미미한 변화이다. 이러한 상황에서 넘치는 공급은 아파트 전세가격을 더욱더 하락시킨 것으로 파악됐다.

    넷째, 공급량에서 경남주택건설인허가는 2014년에 4만9424호, 2015년에 4만5325호, 2016년에 6만1124호, 2017년에 3만8952호, 2018년 1월부터 2018년 9월까지 1만7107호로 계속 감소하고 있지만, 현재의 공급량은 2년 6개월에서 3년 전의 주택건설인허가에 해당하는 부분이므로, 2015년 말부터 2016년까지의 건설인허가가 현재의 많은 공급량을 차지하는 것으로 판단된다.

    그런데 매매가격 하락에 대한 것도 중요하지만, 지금 이 시점에서 전세가격 하락이 더 중요한 이유는 무엇인가? 아파트 전세가격의 하락으로 인해 역전세 현상이 나타난다는 것이다. 역전세 현상은 예전의 계약시 전세보증금보다 현재의 계약 만료시 전세보증금이 더 낮은 경우, 즉 전세가격이 더 낮아진 경우를 말한다.

    이로 인한 문제점으로는 첫째, 대출부담이 커지고 입주물량 과잉까지 겹치면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상이 나타났다. 이에 따라 집주인이 이전 세입자에게 보증금을 마련해주지 못하여 이사하는 데 어려움이 따른다. 둘째, 기존 세입자와 재계약을 하더라도 부족한 보증금을 채워주어야 하는데, 돈을 마련해주지 못할 가능성이 있다. 셋째, 투기적 세력에 의해 소자본으로 전세금을 끼고 집을 사는 갭투자로 인해 이전 세입자가 집주인에게 전세보증금을 못 받거나 못 받을지도 몰라 불안해하는 세입자들이 늘고 있다.

    따라서 이러한 역전세 현상으로 인해 세입자들이 보증금을 받지 못하거나 보증금의 일부를 받지 못할 수도 있는데, 이러한 현상을 전세가격 하락으로만 생각할 것이 아니라, 주택시장의 동태적인 시스템이 제대로 작동되지 못하여 나타난 현상으로 봐야 할 것이다. 제대로 된 주택시장의 동태적인 시스템은 전세시장과 같은 공간시장, 매매시장과 같은 자산시장 그리고 개발산업으로 이뤄진 각 부동산시장의 시스템이 어떻게 서로 연계되고, 거시경제와 지역경제 및 국내외 자본시장과 같은 외생변수들과 어떻게 상호 영향을 주고받느냐에 따라 주택시장의 동태적인 시스템은 달라진다고 생각된다. 이러한 상호영향을 주고받는 상황에서 주택시장의 동태적인 시스템은 공간시장의 수급조절을 통해 수요와 공급의 불균형을 균형상태로 유지할 수 있을 것이다.

    성주한 (창신대 부동산금융학과 교수)

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