최근 들어 국토교통부는 9·13 주택시장 안정대책과 9·21 수도권 주택공급 확대방안을 연이어서 발표했다. 9·13 주택시장 안정대책은 수요억제와 공급확대에 관한 정책이고, 9·21 수도권 주택공급 확대방안은 9·13 주택시장 안정대책에 대한 추가대책으로 공급확대에 중점을 둔 정책이다. 이 정책은 서울과 같이 주택가격이 상승하는 곳에는 필요하겠지만, 침체되어 있는 경남지역의 주택시장 정책으로 적용하는 것이 올바른 것인지는 곰곰이 생각해봐야 할 문제이다.

정부가 이러한 대책을 발표한 이유는 강남의 주택가격이 상승함에 따라 서울을 포함한 수도권의 주택가격이 상승했기 때문이다. 기존 사례들을 볼 때, 서울의 주택가격 상승은 강남에서 시작하여 외곽에 영향을 미치게 되고, 서울의 외곽을 통해 경기도와 인천에 영향을 미치게 된다. 즉, 주택가격은 지역 간에 전이되기 쉽고, 주택가격이 높은 지역에서 낮은 지역으로 영향을 미치게 된다.

그러나 경남지역의 주택시장은 최악의 상황으로 가고 있다. 즉, 주택수요의 감소와 주택공급의 증가로 인해 주택의 수급불균형이 갈수록 더 크게 나타나고 있는 상황이다. 이러한 주택 수급불균형을 일으키는 원인은 다음과 같다.

첫째, 조선업 등 제조업의 경기악화로 인한 대규모 구조조정으로 실업자가 증가하고 고용악화로 인한 실수요층이 감소하였다는 것이다. 둘째, 2018년 8월 현재 1만4912호로 미분양 물량이 너무 많다는 것이다. 셋째, 경남의 공급물량이 많다는 것이다. 이러한 주택 착공물량과 준공물량의 급증에 따른 과다공급은 주택 수급불균형을 초래하였다. 넷째, 최근 미국 기준금리 상승으로 인한 국내 금리도 상승할 가능성이 높아지고, 이로 인해 주택가격의 하락을 초래할 수 있다. 그리고 올 10월부터 총부채원리금상환비율 (DSR)과 임대업이자상환비율 (RTI)이 도입되면서 일반 서민들에게 대출 문턱이 한층 더 높아질 것이다.

이러한 상황에서 최근 발표된 수요억제와 공급확대 정책은 침체된 경남 주택시장을 더 나쁜 상황으로 몰아가고 있다. 이것은 한국감정원의 9월 13일 이후 2주간의 주택가격을 보면 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 정책효과로 볼 때 서울 및 수도권의 주택가격이 안정되어야 하는데, 9·13 주택시장 안정대책 이후 2주 동안 수요자들은 현재 주택시장을 관망하고 있는 중이고, 서울 및 수도권에서의 주택가격 상승률이 하락했다 하더라도 주택가격은 약간 상승하는 분위기이다. 전국의 경우 0.1% 상승했고, 서울 0.373%, 경기 0.297% 상승한 것으로 나타났다. 이 정책 발표 후 2주간의 주택가격을 볼 때 주택가격 상승률이 줄어들었을 뿐 주택가격의 하락은 없는 것으로 판단된다. 즉, 아직까지 정책효과가 별로 없는 것으로 생각된다.

반면, 경남지역의 주택가격은 크게 하락한 것으로 나타났다. 경남 전체는 0.655% 하락하였고, 창원시는 0.442%, 통영시 0.979%, 김해시 1.083%, 거제시 0.889% 하락한 것으로 나타났다. 특히 김해시와 통영시, 거제시의 주택가격 하락이 가장 큰 것으로 나타났고, 밀양시는 지역의 개발효과로 인해 경남에서 유일하게 0.305% 상승한 것으로 나타났다.

그러므로 주택시장에 대한 정책 적용 시 지역에 대한 정확한 분석을 통해 각 지역의 주택시장이 어떠한 상황인지를 파악해서 적용해야 할 것이다. 각 지역 주택시장의 차별성을 인정하고, 중앙정부와 지방정부가 협력하여 지역에 맞는 주택정책을 제시하는 것이 중요할 것이다. 그렇지 않을 경우, 중앙정부 위주로 주택시장이 활성화된 지역에 적용해야 할 정책을 주택시장이 침체되어 있는 지역에 적용할 경우 주택시장의 수급불균형이 더 크게 나타나, 결국 주택가격의 폭락으로 나타날 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다.

성주한(창신대 부동산금융학과 교수)